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Situación de bolsas y mercados. Una curiosa pero muy clara pauta inmobiliaria aprovechable

Ya hemos hablado en días recientes de la pauta estacional clarísima y que no se puede poner en duda en bolsa según la cual entre mayo y octubre la bolsa lo hace peor que de noviembre a abril, siempre hablando en promedio de largo plazo.

Hay muchos detractores de la pauta que están en un error, porque interpretan que la pauta es que la bolsa baja en el período malo. No es eso lo que dice realmente. Lo que dice es que la bolsa lo hace peor, en ese período. Y ya hemos puesto gráficos demoledores que lo demuestran sin la más mínima duda.

Pero hoy vamos a hablar de otra pauta que también hace que su activo subyacente lo haga peor en verano, en este caso a mediados del verano en adelante.

Nos referimos del real estate de EEUU. Ya saben que hay multitud de etfs, tanto americanos, como de los aprobados bajo la norma UCIT como le gusta a nuestra protectora y euroesclerótica ESMA.

La pauta la han detectado en la firma alemana especialista en estas cosas Seasonax y la publicaron esta semana. Nos parece muy interesante y vamos a darle un vistazo.

El gráfico clave es este:

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Vamos a explicarlo para que se entienda, que no están fácil.

Normalmente lo que se tiene es un gráfico del índice de precios inmobiliarios como este:

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Y de aquí no se puede sacar patrones estacionales. Pero entonces los autores hacen la siguiente operación. Cito traducido literalmente.

Para ello, se determina el incremento medio anual del precio y se deduce la misma cantidad prorrateada de cada mes (excepto del primer mes), de modo que el valor final del año sea igual al valor inicial. El resultado de esto es una tendencia descendente

índice de patrón estacional. En el siguiente paso se calcula el promedio de estos 12 valores, es decir, se determina la media desviada. Como último paso, se calcula la diferencia entre los valores mensuales del índice de patrón estacional desviado y la media desviada. El siguiente gráfico muestra la divergencia estacional de los precios de la vivienda en EE.UU. con respecto a su media ya ajustada en los últimos 64 años.

De toda esta operación resulta el gráfico anterior, donde se ve muy claramente como los precios inmobiliarios tienen estacionalmente una clara subida entre mayo y agosto y a partir de van desinflando durante los siguientes 6 meses. A partir de febrero vuelve a empezar un ciclo de recuperación paulatina que terminará en agosto.

Es un ciclo muy parecido al de las bolsas, pero algo más desplazado.

En el caso del sector inmobiliario de EEUU, se tiende a hacerlo mucho peor entre agosto y febrero, que entre marzo y julio. Y debemos aplicarnos como decía antes con las bolsas, es una tendencia clara y sólida, pero esto no quiere decir que siempre bajen en el período malo y suban en el bueno. Quiere decir que se hace peor en un período que en otro.

También podemos decir que entre junio y septiembre es cuando los precios inmobiliarios suben más en EEUU y entre diciembre y marzo tienen sus mínimos estacionales.

¿Y qué explicación puede tener la pauta?

Nadie lo tiene claro del todo. Los autores del estudio, dicen que es evidente que el gráfico de temperaturas está correlacionado al 100% con el gráfico de precios inmobiliarios y esto es verdad. Cuanto más calor hace los precios son más altos y cuanto más frío hace bajan más.

Está claro que la psicología humana está causando la pauta. Ellos dicen que se debe a que no es lo mismo ver las casas a la luz del verano, con los días más largos que en la oscuridad del invierno. Según su teoría psicológicamente esto podría hacer pagar precios más altos o más bajos.

Nosotros creemos que también podría influir que en verano las obras pueden ir más rápidas y puede ser que se terminen y pongan a la venta más. O también podría influir el hecho del mayor tiempo libre por las vacaciones de la gente para ir a ver casas.

No se sabe a ciencia cierta, pero como amante que soy de la inversión a largo plazo de la asignación estratégica de activos. Y teniendo en cuenta que la inversión en inmobiliario es una de las grandes familias que a menudo nos indican comprar los modelos de asignación de activos, voy a tener a partir de ahora esta pauta en la cabeza. Simplemente como un dato más, pero hay que tenerlo en cuenta.