Martes, 20 Noviembre 2018

Situación de mercados. ¿Alquilar o comprar? Un paseo por el sadomasoquismo hipotecario

Hoy vamos a descansar un poco de estudios de mercado, y a evadirnos de la crisis política que afecta a la economía. Vamos a hablar de un tema desligado de las bolsas, pero no de los mercados financieros.

Los lectores veteranos que me leen desde hace muchos años recordarán que allá por el 2010 tuve una odisea inmobiliaria que conté en la web. Fui uno más de los atrapados en la burbuja inmobiliaria.

Desde entonces, se instauró en mí un proceso interno de reflexión “inmobiliaria” que me ha llevado a la conclusión, que de nuevo los lectores veteranos ya conocen, que no es otra que jamás compraré una vivienda si tengo que hipotecarme para ello. Jamás. Si este debe ser el caso, estaré en alquiler. Mi ejercicio de sadomasoquismo hipotecario terminó hace años y procuraré que no vuelva.

Para mí esta es una posición innegociable. Como en todo en la vida, puedo estar equivocado, claro. Pero es mi posición, y a mi edad no creo que cambie.

Recientemente el dueño de la vivienda en la que vivo, de alquiler, me calentó la cabeza para comprar. Los números eran tan abrumadores que casi me da un dolor de estómago de pensarlo. Solo los impuestos que tendría que pagar por la compra serían equivalentes a ¡dos años de alquiler! Para eso no los pago y dentro de dos años me voy a otra casa más nueva… A este respecto hay muchas más reflexiones que hacer. La fiscalidad de la vivienda en nuestro país es un disparate. Pero claro, de ella vive mucha gente, principalmente el Estado.

Y luego viene la segunda parte, los altos riesgos que se corren en un contrato tan complicado como la hipoteca. Y a los ejemplos me remito, clausulas suelo, más pagos a Notarios, registros, tasadores, y no sé cuanta gente más (más meses de alquiler que podría sacar). Y ahora un caso espeluznante que aparecía recientemente en la prensa. Problemas al ejecutar los seguros cuando el propietario de la vivienda fallece porque el seguro tiene como beneficiario al banco, en algunos casos este tema se complica mucho.

Una pesadilla recurrente que me venía a visitar cuando tenía hipoteca, era que el banco me ejecutaba, la ejecución salía por bastante menos de lo que me costó, y al final me quedaba sin casa y debiéndole al banco un dineral extra de por vida. Esta situación fue muy frecuente durante la crisis inmobiliaria. Hay casos dramáticos. Luego se legisló para amortiguar, y se han puesto límites a los valores que pueden dar los acreedores hipotecarios a las casas, pero aun así pueden pasar este tipo de cosas.

Mi postura sigue clara. Mejor alquilar, salvo que se tenga el dinero en su totalidad, donde entrarán en juego otras cosas. Además se tiene la gran ventaja de ser más libre para cambiar de residencia, de la otra manera te quedas atado.

Pues bien les voy a recomendar leer a este respecto, un artículo muy claro, extenso y contundente, escrito hace algún tiempo por mi amigo Marcos Pérez Mesas en su blog http://elinversorsobrio.com

 Si está usted dudando en si comprar o alquilar léalo al completo. Puede que saque algunas reflexiones interesantes. Le voy a destacar algunas citas. Están reproducidas con el permiso expreso del autor.

“Es que alquilar es tirar el dinero”. El rey de los memes para justificar convertirse en esclavo de la hipoteca a 30 años o dilapidar los ahorros de nuestra vida. Este meme implica que alquilar —pagar por el servicio de vivienda— es sustancialmente diferente a otros servicios por los que pagamos sin quejarnos como el recibo de la luz, internet y agua. Entonces, siguiendo esa misma lógica y “para no tirar el dinero”, ¿lo mejor sería tener nuestro propio generador de luz y nuestra propia reserva de agua? Efectivamente, pensar que tenemos que ser propietarios de un servicio para no estar tirando el dinero es una falacia económica, pues la vivienda es un servicio por el que se paga como cualquier otro. El otorgarle una categoría conceptual distinta es una característica española puramente emocional y cultural, no justificada racionalmente. En Alemania, Francia o Suiza, la inmensa mayoría de su población viven toda su vida alquilados como hemos comentado, y no por ello son más tontos que los españolitos con su hipoteca del pisito-zulo “en propiedad”, ni necesitan ir al psicólogo por problemas de ansiedad cuando pasados los 40 “es que aún no tengo mi pisito donde encadenarme”. La comparativa financiera entre alquilar o comprar es compleja y hay que elegir bien las hipótesis, pero cuando se hacen los números (en los que hay que incluir también los gastos de ser propietario como IBI, derramas, gastos de comunidad, seguro, etc.) y se tienen en cuenta los riesgos de un compromiso a décadas vista (con el banco, con los vecinos que nos tocarán al azar y no podremos cambiar…), no compensa la esclavitud de una hipoteca frente a la libertad y diversidad que nos ofrece el alquiler.(…/…)

“Es que es algo que tienes para el resto de tu vida”. Efectivamente, si todo va bien durante las décadas de hipoteca (mucho suponer en un mundo tan cambiante como el actual…), acabamos como ancianitos habitando nuestra (¡por fin!) propia vivienda, donde pasaremos gozosamente los últimos años de nuestra vida. Esos años —pocos o muchos lo decidirá el azar de nuestra salud—, antes de que tengan que internarnos o trasladarnos a un hospital, podremos disfrutar de la libertad que da …¡no tener que pagar un alquiler! ¿Para hacer qué? ¿Quizá viajar más o poder alquilar una casita en la playa? ¿Has dicho alquilar una casita en la playa? Vaya, no puedo llevarme el piso que he estado pagando durante 30 años a la playa… Entonces, ¿por qué me hipotequé en primer lugar si al final voy a estar pagando alquiler en otra casa o a una residencia?

(…/…)

Comprar (al contado) sólo si…

Contamos con el dinero líquido (por lo que no hace falta hipotecarse) para la compra. Costes, impuestos y reformas incluido.

En el caso de que estemos comprando ladrillo no para que sea nuestra vivienda habitual, sino principalmente como inversión: El porcentaje de nuestro patrimonio destinado a la compra directa de inmuebles no debe superar la cuarta parte de nuestra riqueza personal total. En ese caso, tendremos que incorporar en nuestra decisión otras variables importantes a la hora de considerar el ladrillo como una inversión, como por ejemplo el momento del ciclo, o que el bien inmueble está bien situado (las zonas prime son menos vulnerables a las fluctuaciones de precios y mercados bajistas).

En el caso de que estemos comprando vivienda para vivir en ella: El porcentaje de nuestro patrimonio destinado a la compra de vivienda no debe superar la mitad de nuestra riqueza personal. Pues aún contando con el dinero disponible, de nuevo sería un suicidio invertir todo nuestro patrimonio en un único tipo de activo, el ladrillo, con todos los riesgos asociados que antes hemos comentado.

En cualquier caso, ¿estamos tan seguros de querer y poder vivir en el mismo sitio durante las próximas décadas, aún con el riesgo de tener que mudarnos a otro sitio por necesidad, cubrir costes y bloquear nuestro patrimonio de manera tan ineficiente?

El ladrillo (la inversión inmobiliaria) tiene su sentido dentro de un marco conceptual de inversión bien diversificado, que minimice y compense riesgos entre los diferentes tipos de activos financieros, al tiempo que se maximiza fiscalmente la eficiencia. Esto es cosa de gestión de patrimonios (Family Offices y Banca Privada) y requeriría no sólo de otro post, sino el asesoramiento de profesionales independientes (independientes quiere decir que no cobren por colocar sus productos, como por ejemplo ocurre si preguntamos en la sucursal de nuestro banco “de toda la vida”) para estudiar cada caso personal en particular. El universo de las inversiones financieras es tan extenso como pueda serlo el de la música, y no por que la radio escupa música pop a todas hora implica que no existan otros estilos musicales a nuestro alcance.

 

Esto no son más que unas pocas citas. El artículo es muy extenso, y francamente le recomiendo que lo lea, podrá estar de acuerdo con el autor o no, pero seguro que va a encontrar muchas cuestiones para la reflexión en este proceloso mundo de la inversión inmobiliaria. Lo puede encontrar aquí:

Antes pegarme un tiro que comprar piso

http://elinversorsobrio.com/antes-pegarme-un-tiro-que-comprar-piso